ALGÉRIE
23/03/2019 14h:07 CET

La dénationalisation de l’habitat ferait baisser les prix des logements de 60 %*

Habib_Boucetta via Getty Images

Si la nationalisation du secteur des hydrocarbures décidée par le Président Houari Boumedienne, a été un choix salutaire pour l’Algérie, ça n’a pas été le cas pour le secteur de l’habitat, dont le monopole décrété par l’Etat a eu des conséquences négatives sur le marché immobilier et surtout sur les prix  des logements en Algérie.

En effet, il n’est un secret pour personne que l’État est le premier promoteur immobilier en Algérie, avec 95% de production de logements. Ne laissant que 5% à la promotion privée. Cette politique a certes permis à grand nombre d’algériens d’accéder à un logement, mais à quel prix pour le Trésor Public et quelles conséquences sur le marché immobilier.

Une part importante des ressources du pays dépassant les 70 milliards de dollars, ont été mobilisés ces dernières années pour la construction des logements, n’a pas permis de juguler définitivement la crise du logement. Cette politique n’a pas réussi à structurer d’une manière durable un marché immobilier capable de satisfaire la demande sur le logement, qui reste toujours supérieure à l’offre, qui émane principalement de l’Etat.

Cette démarche a également biaisé le marché immobilier, où les valeurs des biens sont projetées sur les prix administrés des logements publics qui constituent l’essentiel de l’offre nouvelle, ce qui a ouvert le champ aux pratiques spéculatives, qui ont entraîné la hausse des prix des logements, pour atteindre des niveaux inadmissibles, rendant inaccessible à une large frange de la société l’acquisition d’un logement, au regard de la limite de l’offre publique.

Avec la crise financière qu’a connue le pays depuis fin 2014, le budget de l’Etat a réduit considérablement les fonds publics destinés à la construction de nouveaux logements. Cette politique de désinvestissement conduira dans une année à réduire à néant l’offre publique en logement, une fois les logements en cours de réalisation seront distribués.

Il est clair que l’Etat, n’a plus les moyens financiers pour maintenir sa politique actuelle, basée sur le monopole de la production des logements.

Le désengagement de l’Etat du secteur du logement est une conséquence logique et inévitable de la crise financière que connaît notre pays. Cependant, cette dénationalisation, doit être préparée et conduite d’une façon qui permettrait la restructuration du marché immobilier.

Ce passage de l’Etat constructeur à une dynamique d’investissement essentiellement privé, doit s’appuyer sur des mécanismes permettant de faire baisser significativement le coût de revient d’un logement, condition préalable à la relance des chantiers de construction de logement, locomotive du développement et de la croissance de notre économie.

En effet, à travers la mise en place d’un certain nombre de mécanismes, le coût de revient d’un logement pour les promoteurs privés peut être réduit de 60%, permettant à un grand nombre de citoyens d’accéder à une offre portée par la promotion privée, comme alternatif à l’offre publique, qui est en déclin d’année en année. 

Suppression de la TVA aux primo-acquéreurs

En supprimant la TVA pour les primo-acquéreurs le pouvoir d’achat de ces derniers prendra 19%, ce qui va leur permettre d’accéder plus facilement à la propriété, devenue un rêve pour beaucoup d’algérien.

Cette exonération de TVA peut être maîtrisée dans le temps et rééquilibrée si besoin est, après les premiers retours de la mise en place de cette démarche.

Cette suppression peut être généralisée à tout ou une partie des intrants destinés à la construction des habitations (ciment, brique, dalle de sol…), ce qui fera baisser encore plus le coût de revient pour le promoteur immobilier.

Abattement sur le foncier

Le coût du foncier dans un projet immobilier oscille entre 25 et 40 %., l’Etat, qui sera soulagé d’un lourd fardeau financier en se désengageant de la construction des logements, pourra à travers les services des domaines, céder aux promoteurs immobiliers les terrains relevant du domaine public avec des prix modérés qui ne dépasserait pas à titre d’exemple les 40.000 DA/ m² à Alger, loin des prix actuels du marché immobilier qui atteignent 500.000 DA/m² dans la capitale.

Cette démarche, si elle se généralisait fera baisser de 35% en moyenne le prix de vente des logements neufs, baisse qui s’ajoutera aux 19% de la TVA supprimée.

Suppression des droits d’enregistrement du règlement de la copropriété

La gestion de la copropriété est en chantier depuis 2011. La loi et les décrets encadrant cette activité comportent plusieurs dispositions, qui ont retardé leur mise en œuvre effective. La plus criante demeure la taxe d’enregistrement de l’ordre de 5%, que doit payer le promoteur pour la publication du règlement de copropriété.

Comment peut-on inciter les nouveaux acquéreurs à mettre en place un syndic de copropriété, si l’État taxe la publication du règlement de copropriété à hauteur de 5 % du prix du bien.

Rappelons, que cette disposition n’est  appliquée à notre connaissance que pour les promoteurs privés. Les nouvelles citées réalisées par des promoteurs publics comme l’AADL, les OPGI ou l’Enpi pour le LPP, ne sont pas pour le moment constituées en syndic.

Ces taxes que ne drainent pas actuellement des milliards de dinars au Trésor Public, peuvent être supprimées pour une période prédéfinie afin de rebooster le marché de l’immobilier, à travers la baisse des prix des logements construits par les promoteurs privés, ce qui donnera plus de pouvoir d’achat aux algériens dans une période de crise.

Un gain en qualité de service

Il est de notoriété publique que la qualité de service des promoteurs immobiliers publics, même ceux ayant un caractère « purement » commercial laisse à désirer. La dénationalisation de la construction de logement, permettra au citoyen de jouir d’une qualité de service appréciable, qu’on trouve aujourd’hui chez la majorité des promoteurs immobiliers privés.

Le nécessaire encadrement des prix

Enfin, pour que cette baisse qui peut atteindre 60% des prix actuels des logements neufs construits par les promoteurs privés, bénéficie au citoyen et n’ont pas au promoteur qui peuvent s’approprier cette marge, l’instauration d’un système d’encadrement des prix des logements est indispensable.

Ce système d’encadrement des prix des logements devra être souple en  prévoyant une marge de manœuvre au promoteur immobilier pour rester compétitif, tout en préservant le pouvoir d’achat du simple citoyen.

*Expert, Fondateur du site immobilier Lkeria.com