TUNISIE
01/07/2019 12h:10 CET | Actualisé 01/07/2019 12h:10 CET

"Avec sa situation exceptionnelle, Tunis Bay symbolise un nouvel art de vivre à Tunis": Interview de Zied Jouini, Directeur Général du projet Tunis Bay

Le projet de ville intégrée Tunis Bay est un projet sans précédent lancé il y a quelques années dont la première phase avance à pas sûrs...

Tunis Bay

Longtemps attendu, le projet Tunis Bay voit enfin le jour. S’étendant sur une surface de plus de 523 hectares, cette ville intégrée est dotée d’un centre financier incluant un centre de congrès, un parcours de Golf hors pair avec un complexe résidentiel, une marina, un des plus grand mall de la Tunisie avec de multiples divertissements, une plage avec un front de mer de 2,4 km, un centre-ville situé entre la plage et le Golf, un complexe universitaire comprenant un parc technologique et une communauté résidentielle ainsi que des établissements à usage commercial et mixte autour de ces pôles. Tunis Bay regorgera d’attractions urbaines tout en offrant 2 grands parcs pour profiter de la verdure.

Cette ville intégrée développée par le groupe financier Gulf Finance House situé au Bahrein s’installe à la limite de la banlieue nord de Tunis, sur la commune de Kalaat el Andalous.

Un projet sans précédent lancé il y a quelques années dont la première phase avance à pas sûrs. Des évolutions gérées et programmées dans le temps pour offrir un cadre exceptionnel où il fera bon vivre et qui se révèle un investissement pérenne et patrimonial.

À la tête du projet, le Directeur Général de la société Tunis Bay Project Company fraîchement nommé Zied Jouini apporte un nouveau boost au projet. Avec plus de 20 ans d’expérience à son actif dans l’industrie, il a rejoint la société en 2009 et a occupé depuis le poste de Directeur Général Adjoint et Directeur du département de développement et technique. À ce titre, il a été impliqué dans tous les aspects de développement de ce projet urbain majeur situé dans la banlieue nord de Tunis, qui devrait devenir une plaque tournante de l’économie tunisienne, servant d’incubateur d’innovations.

HuffPost Tunisie: Où en est le projet au niveau de l’infrastructure, de la construction?

Zied Jouini: Le projet s’étend sur près de 523 hectares et a été réparti en 4 phases. Nous avons, à ce jour, entamé la première phase avec deux des trois  éléments majeurs: le golf et la résidence golfique. Quant à l’infrastructure primaire, à savoir les routes, l’électricité, l’eau potable, elle a bel et bien débuté et progresse considérablement pour atteindre plus de 30% à ce jour.

Par ailleurs, nous avons commencé la réalisation du parcours de golf avec un partenaire spécialisé dans ce domaine. Pour ce projet du golf et de la résidence golfique, nous sommes quasiment dans les temps conformément au planning que l’on a mis en place. Nous comptons tout de même un retard de 6 mois, un délai qui demeure acceptable dans tous les projets immobiliers, d’autant plus quand il est d’une telle ampleur.

Il est à savoir que la 1ère phase de la réalisation du parcours de golf qui s’étend sur une surface de 80 hectares et qui comportera 18 trous a atteint les 30%.

Sur cette première phase, il y a aussi un mall d’une surface bâtie de 100.000 m2. Nous sommes en discussion avec certains partenaires pour sa réalisation. Ces discussions seront finalisées d’ici la fin de l’année 2019 pour un éventuel démarrage des travaux en 2020.

Cependant, l’avancement des travaux du mall sera lié à l’avancement des infrastructures extra-muros de l’État et notamment l’accès principal dont les travaux devront débuter en 2020 également.

Tunis Bay
Zied Jouini, Directeur Général de la société Tunis Bay Project Company

 

Il y a aussi d’autres projets phares, comme par exemple l’université, qui ont été annoncés...

Ce projet fait partie de la quatrième phase où nous sommes encore en pourparlers. Le but est d’installer un campus universitaire international, comme ceux que l’on voit aux États-Unis. Nous espérons voir le projet débuter l’année prochaine. Par ailleurs, il y a la clinique, un projet sur lequel nous avons bien avancé avec un investisseur potentiel où nous avons presque finalisé les discussions. D’ici peu, on pourra vous en dire davantage.

Reste la question de l’infrastructure de base, qui, d’après vous est le plus gros chantier...

La partie la plus importante est effectivement de finaliser l’infrastructure de base, ce qui prend le plus de temps. On parle d’axes principaux de 50 mètres de large avec des travaux de consolidation et de stabilisation. Un investissement très conséquent. Sur la première phase seulement, nous en sommes à plus de 240 millions de dinars. Sur l’ensemble de la première phase, rien qu’en infrastructure, la totalité de l’investissement va atteindre les 350 millions de dinars. 

Il y a donc des sommes importantes qui vont être injectées sans avoir un retour sur investissement immédiat, c’est surtout là où réside la difficulté du projet, d’où l’importance d’avoir une société qui est une banque d’investissement qui soit derrière le projet et capable de financer, à l’instar de ce que fait GFH.

Cela nous réconforte parce que notre investisseur principal -qui est le détenteur du projet- a suffisamment de recul par rapport à la situation économique et politique du pays. Ce qui nous permet de continuer d’avancer avec assurance.

Tunis Bay

 

Au total, le projet est composé de 4 phases. Quand celui-ci sera définitivement terminé?

Si vous me demandez une date exacte, en réalité cela dépendra du marché et de l’économie tunisienne.

Il faut savoir que la première phase est la plus conséquente en terme de surface et d’investissement en infrastructure puisqu’elle couvrira 300 des 523 hectares du projet et que son infrastructure primaire couvrira la moitié de l’ensemble de l’infrastructure primaire du projet. Donc tout se joue sur la première phase.

Une fois terminée, alors on pourra avancer de manière séquentielle sur les autres phases. On ne pourra passer aux autres phases qu’une fois le développement de la première phase aura bien avancé.

Aujourd’hui, l’environnement économique de la Tunisie ne permet pas réellement une rapidité de progression dans le projet, on le comprend, mais nous contribuons à construire une nouvelle image de la Tunisie via ce projet afin justement d’attirer de nouveaux investisseurs.

La phase de commercialisation a débuté depuis un certain temps. Quel bilan faites-vous?

Elle a débuté depuis quelques mois, et pour la première phase, qui compte 127 villas, nous en avons vendu 107. Commercialement, c’est donc une réussite.

On lancera la deuxième phase du projet de la résidence golfique qui comprend une centaine de villas durant le dernier trimestre 2019.

Justement, ne trouvez-vous pas le prix d’acquisition des villas assez cher par rapport au pouvoir d’achat des Tunisiens?

Je vous donne un exemple, le prix d’une villa jumelée qui est actuellement commercialisée, sur une surface de 280 m2 bâtie sur un terrain de 400 m2, est aux alentours de 750 mille dinars. Le prix du mètre carré bâti est aux alentours de 2200 dinars. Aujourd’hui à Tunis, dans 80% des cas, le prix du mètre carré est bien plus élevé pour un même standing. 

Le prix que nous proposons prouve que nous ne dégageons pas une grande marge. Réellement, je ne vois pas où sur le grand Tunis on peut trouver un prix au mètre carré moins cher.

Il ne faut pas aussi oublier que le coût des matériaux de construction ne cesse d’augmenter.

On a entamé les travaux, fixé les prix et commencé à avoir des promesses de vente il y a 2 ans. Or d’après nos calculs, le prix de construction en Tunisie a augmenté de plus de 30% sur la même période. Si on déduit ces 30% sur le prix de vente, on se retrouve avec une marge très faible.

Ceux qui sont en train d’acquérir des biens aujourd’hui profitent ainsi de nos premières ventes, dans la partie du plan d’aménagement où nous ne dégageons pas de grands bénéfices.

Il faut aussi savoir que le prix de l’infrastructure y est aussi répercuté sur les coûts de réalisation des villas. Cependant en réalisant par nos propres moyens l’infrastructure intra-muros, on garantit une qualité de voirie, de réseaux divers et de mobiliers urbains et aménagement paysager que vous ne trouverez pas sur d’autres projets. Ce qui est en train d’être installé dans ce développement, c’est concrètement du haut de gamme. Nous avons fait ce choix-là, parce que ce n’est pas un projet ordinaire.

Permettez-moi de vous donner un exemple. Il y a 3 ans. Le coût de réalisation des VRD (Voierie et Réseaux Divers) était de 150 dinars. Pour nous, dans notre projet, il atteint les 350 dinars, puisque nous développons l’infrastructure de base du projet intramuros sans l’appui de l’État contrairement à d’autres projets.

L’État ne ramène l’infrastructure de base qu’à la limite du projet, mais pour l’infrastructure intra-muros nous prenons tout en charge. Nous sommes le seul projet privé en Tunisie qui réalisera par exemple, seul, sa station de traitement des eaux usées, sans recours à l’État. À titre d’exemple, cela coûte en investissements 50 millions de dinars.

Tunis Bay

 

Il est à préciser qu’à la date d’aujourd’hui, nous serons les seuls à avoir réalisé une station de transfert électrique de 225 MégaWatt qui coutera 45 millions de dinars et qui sera cédée à la STEG au dinar symbolique. 

Concernant l’infrastructure routière, nos axes principaux font 50 mètres de large sur 4 voies, nos routes secondaires sont de 20 mètres de large. En Tunisie, elles sont généralement comprises entre 8 et 12 mètres.

Et là, je ne vous parle que des investissements dans l’infrastructure primaire de la première phase. 

Donc pour en revenir à votre question, le prix proposé est un prix d’appel parce qu’inévitablement les prix vont augmenter rapidement par la suite. L’investissement est peut-être conséquent au départ, mais vous achetez une qualité de vie.

Généralement, ce genre de projet prend beaucoup de temps à être mis en place, Tunis Bay semble pour sa part avancer assez rapidement. Comment l’expliquez-vous?

Prenons l’exemple du Lac. Le projet a commencé en 1986 en partenariat avec l’État. À cette époque-là, le projet était grandiose. Le promoteur, l’investisseur de ce projet, a cru en la Tunisie et c’était réellement une chance.

Depuis le lancement du projet en 1986, la SPLT a urbanisé 300 hectares. Il a donc fallu concrètement 33 ans pour développer les Berges du lac, c’est donc un projet immobilier qui est vivant, qui avance et qui prend du temps.

Quand on fait des projets sur 250-300 hectares, ça ne peut pas être réalisé rapidement parce qu’il y a un marché derrière qui vous impose un rythme de progression. 

On ne peut pas construire une ville de plus 500 hectares et tout vendre du jour au lendemain. Cela se fait petit à petit. On peut accélérer à travers des campagnes de marketing pour acheminer les investissements vers notre projet, mais réellement cela dépendra de la capacité d’absorption de l’environnement économique direct.

Depuis maintenant 8 ans, on est dans une période d’instabilité économique, personne ne pourra vous dire: ’on va faire une progression dans un projet de développement immobilier avec une croissance rapide’. Personne ne vous croira, ni le gouvernement, ni le public.

Il ne faut pas oublier aussi que nous sommes dans une période de régression de l’investissement dans l’immobilier à cause de nombreuses raisons comme une fiscalité défavorable, un pouvoir d’achat en régression. Aujourd’hui, les promoteurs immobiliers ont peur d’investir. Ils préféreront faire un placement à 11% que de prendre un crédit à 12 ou 13% sans être sûrs du retour sur investissement.

Nous sommes donc liés à l’économie tunisienne, à la rentabilité des projets immobiliers des promoteurs qui sont réellement notre cible primaire.

Espérons que la situation de l’économie tunisienne s’améliore afin d’achever le plus rapidement possible les prochaines phases de Tunis Bay. Une ville en devenir qui promet d’être des plus exceptionnelles du pays.

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