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Au pays du foncier sacrifié

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IMMOBILIER - Dans l'euphorie immobilière des années 2000, les pouvoirs publics se sont inscrits dans une dynamique de promotion immobilière à grande échelle. Aidés à l'époque par une économie florissante, les pouvoirs publics ont mis le paquet sur la promotion immobilière comme moteur contributeur à la dynamique économique, et ce, en mettant en place une série de mesures institutionnelles, fiscales et incitatives.

Si des acquis indéniables sont à mettre à l'actif de cette époque, il convient toutefois de souligner que cette trajectoire immobilière florissante a été émaillée par des dysfonctionnements aussi bien au niveau des choix stratégiques que de la gouvernance. Quels sont les grands traits des acquis et des dysfonctionnements ayant caractérisé cette époque? Tel est l'objectif de la présente contribution.

Le rehaussement des secteurs de l'habitat et de l'urbanisme (2002-2007), du développement territorial (2008-20011) et de la politique de la ville (2011-2016) en département ministériel pour la mise en œuvre de la politique gouvernementale axée sur la production de l'habitat, l'encadrement urbanistique des territoires et la territorialisation de projets est, de l'avis de beaucoup de professionnels, un acte politique de bon sens de la décennie novembre 2002-novembre 2011.

Outre les économies d'échelle sur les plans du management des ressources financières et humaines, la fusion de ces secteurs, en un seul département ministériel, est voulue comme une décision pour aller vers la synergie et la convergence des politiques publiques urbaines.

En effet, la création du Groupe d'Aménagement Al Omrane à travers la fusion de la SNEC, Attahcarouk et l'ANHI en une Société à capital anonyme, puis l'absorption des sept Etablissements Régionaux d'Aménagement et de Construction (ERAC), a été une mesure de réforme d'une importance capitale, nonobstant que cette création n'est pas une fin en soi, mais un moyen pour mener à bien la politique publique de l'habitat.

Par ailleurs, la généralisation des Agences urbaines sur le territoire national, avec la création de 10 agences, est considérée comme un acquis indéniable de cette décennie (2002-2011) pour accompagner la pression urbanistique qui s'exerce sur les villes.

Quant aux mesures fiscales et financières, elles ont porté sur la mise en place du Fonds Social de l'Habitat (FSH), le doublement de la taxe sur le ciment en 2004, et la garantie de l'Etat pour les crédits de logements contractés par des acquéreurs à faible revenu ou ne pouvant disposer des documents justificatifs de leurs revenus et considérés comme insolvables par le système bancaire (FOGARIM et FOGALOG).

Aussi importe-t-il de souligner que pour encourager le secteur privé à s'impliquer davantage dans la production de logement, des encouragements fiscaux ont été accordés aux promoteurs immobiliers dans le cadre de conventions signées avec l'Etat.

Cependant, la trajectoire de cette période a connu des dysfonctionnements, aussi bien au niveau des choix stratégiques que de la gouvernance, dont l'affaire de l'entreprise General Contractor et la démolition des 48 immeubles n'est qu'une conséquence. Il s'agit notamment de:

Une politique de l'habitat à grande échelle entretenant un système immobilier spéculatif

A force de vouloir baisser le déficit en logement estimé en 2002 à 1.2 million, les décideurs, par le passé, ont ouvert à grande échelle des zones à l'urbanisation dont la vocation première est l'habitat. D'où la naissance et l'entretien d'un système immobilier spéculatif au détriment des systèmes productifs industriel et touristique, créateurs de l'emploi et de la richesse économique. Même lorsque des efforts sont consentis pour l'aménagement des activités économiques, ces dernières sont en décalage par rapport à la réalité socio-professionnelle.

L'ouverture des Zones d'Urbanisation Nouvelles au détriment des zones à forte valeur agricole

Jamais dans l'histoire du Maroc contemporain le foncier n'a été mis à aussi rude épreuve, notamment celui à haute valeur agricole et forestière, que durant cette décennie. En effet, pendant cette période 2002-2011, les responsables en charge de l'habitat et de l'urbanisme ont ouvert à l'urbanisation 169 zones réparties sur cent villes, soit l'équivalent de 50.000 hectares, soit les besoins du Maroc pour 20 ans. Ajouté à cela les zones ouvertes par les documents d'urbanisme et les villes nouvelles, on comprend bien que l'équation n'est pas à plusieurs dimensions, mais elle est bel et bien à une seule dimension: l'alimentation du processus spéculatif avec tous ses coûts en termes de desserte en infrastructure de base et de structures d'accueil. Et ce n'est pour rien que des pans entiers des villes sont inhabités voire inachevés.

Villes sans bidonvilles, des sorties médiatiques sur le programme ayant mis le curseur au plus haut niveau

Lancé à fort tapage médiatique en 2004, le programme national VSB avait retenu comme objectif principal l'éradication des bidonvilles au niveau de 84 villes à l'horizon de 2012, soit plus de 270.000 ménages concernés par le programme. Le résultat, aujourd'hui, en dit long: les 44 villes déclarées sans bidonvilles sont de petites ou moyennes villes (Ait amira, Agouray Hattane, etc.), des opérations de restructuration à l'infini, des engagements non tenus: Casablanca VSB 2012, Rabat VSB 2010, Temara VSB 2008, Marrakech VSB 2009, Kénitra VSB 2007. A elles seules, ces villes concentrent l'essentiel du poids démographique des bidonvilles au Maroc, et la plupart des familles attendent encore d'être relogées. Donc, importe peu le nombre des villes ayant accédé au label VSB comparativement au poids démographique des villes restantes.

A force de médiatiser le programme, les décideurs de l'habitat à l'époque ont crée une spirale d'attentes à l'infini chez les habitants des bidonvilles, au point d'en finir avec un programme et qu'un autre prenne racine à quelques centaines de mètres. Quant à l'accompagnement social, et malgré les quelques expériences, il constitue le parent pauvre du processus aussi bien en amont qu'en aval des opérations de résorption des bidonvilles.

Villes nouvelles, des choix à contre sens du programme

Voulue comme une soupape à la pression urbanistique et démographique qui s'exerce sur les villes métropoles, la politique des villes nouvelles est un acte stratégique qui doit être basé sur une vision dont les grands traits sont l'intégration de la ville nouvelle au réseau national des villes et la capacité d'absorption des villes existantes. Or, cette vision prescrite dans le Schéma national de l'Aménagement du Territoire a été hypothéquée par une série de mesures qui vont à contre sens de la politique des villes nouvelles:

• L'ouverture à outrance de nouvelles zones à l'urbanisation qui s'adossent aux villes nouvelles (ex. Tamesna-extension plus de 400 ha, Lakhyayta plus de 200 ha à had Soualem), et ce dans une logique d'opportunités foncières à l'infini sans se soucier de la durabilité et la viabilité des villes nouvelles créées à coup de milliards de dirhams.

• Une contractualisation déficiente, ou les intérêts de la collectivité et de l'administration sont légués au deuxième rang au prix du moment solennel de la signature des conventions. Ce qui compte pour les décideurs de l'époque est le nombre de contrats signés et les montants d'investissement déclarés! L'essor qu'a connu l'affaire de l'entreprise GCM à Tamesna, en dit long sur la légèreté du verrouillage juridique, financier et administratif des contrats de la part des responsables à l'époque du groupe Al Omrane. Des cas similaires d'opérations immobilières litigieuses sont fréquents à l'échelle du territoire national.

• Une faible adhésion des autres acteurs de la ville qu'ils soient institutionnels, économiques ou sociaux, aussi bien au niveau de la mise à contribution, le rehaussement de la qualité des produits et à l'exécution des programmes, qu'au niveau du contrôle et de la répression effective des infractions.

Une gouvernance qui a mis à rude épreuve la contribution financière de l'Etat malgré la faible capacité productive économique du secteur de l'habitat

Dans l'absence d'indicateurs chiffrés pour évaluer toute une décennie de la politique publique de l'habitat, il n'y a pas mieux de se référer aux rapports des instances constitutionnelles chargées de l'évaluation et du contrôle de la gestion et du bon emploi des deniers publics.

En effet, la cour des comptes dans ses rapports (2009 & 2013) est revenue sur la solidité des choix stratégiques, les objectifs non tenus, les pertes sèches sur les programmes d'habitat, et la non mise en application des conventions.

Quant au Conseil Economique, Social et Environnemental (CESE), il a appelé dans son rapport 2013 à la révision du modèle de développement du secteur de l'habitat et sa nécessaire refonte étant donné que "les problématiques liées à l'habitat insalubre ou menaçant ruine subsistent..., les programmes d'habitat social affichent dans certaines villes, des signes d'essoufflement, la faiblesse des équipements de base et de la connectivité avec les centres d'activités économiques".

La collectivité a payé et continue à payer les dérogations accordées au secteur de l'habitat et de la promotion immobilière en termes de dépenses fiscales soit des milliards de dirhams sans voir le bout du tunnel, ce qui rend notre modèle urbain hermétique face à des défis de management, de compétitivité et de durabilité.

Entretenir un tel urbanisme revient à affaiblir la compétitive et la résilience des villes, et par voie de conséquence, compromettre le développement urbain et la durabilité de ces établissements humains, sources de création de la richesse économique.

Pour paraphraser Si Mohamed El Malti, allah yarhmou - ancien Directeur de l'urbanisme - : "C'est un urbanisme à crédit aux frais des collectivités locales, qui lègue une très lourde facture aux générations futures. Il produit une forme d'urbanisation anormale de densification urbaine de la périphérie vers le centre alors que dans toute l'histoire des villes, la densification commence du centre vers la périphérie".

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