Malgré la nouvelle loi, l'achat sur plan toujours dangereux

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Reuters
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IMMOBILIER- Être propriétaire de son bien immobilier est devenu un objectif primordial pour les ménages marocains. Néanmoins, la hausse du prix du foncier dans les zones urbaines pousse de plus en plus les acheteurs vers les transactions "sur plan". Ces dernières présentent ainsi l’avantage du prix (en général 15 à 20% de moins que le prix clé en main), et un échéancier de paiement plus flexible. "Malgré les nouvelles dispositions légales, les pratiques anciennes continuent d’être usitées, les contrats préliminaires établis en conformité avec la loi relative à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ne sont presque pas utilisés dans la pratique. il faut préciser que le non-respect du texte entraîne la nullité de la convention. Les procès en annulation du fameux contrat de réservation ou reçu de réservation, qui ne sont ni l’un ni l’autre prévus par le texte de loi, sont de plus en plus nombreux», explique Me Fayçal Benjelloune, notaire.

Pour vérifier ces propos, HuffPost Maroc a contacté l’un des promoteurs immobiliers les plus connus de la place, filiale d’un grand groupe, et actif sur le segment haut et moyen standing. La responsable commerciale estime que pour l’achat d’un appartement sur plan d’un peu plus d’1 million de DH dans la périphérie sud de Casablanca, une avance de 10% est demandée, et le reliquat est versé à la livraison. Entre temps, un simple contrat de réservation est signé, sans garantie de remboursement.

Griller les étapes…

Pourtant, une nouvelle loi sur la VEFA a été promulguée en début d’année 2016, plus flexible pour les promoteurs mais plus sécurisante pour les acheteurs. Elle prévoit que l’acquéreur doit s’acquitter du prix du bien au fur et à mesure : 5% lors de la signature du contrat préliminaire, 75% répartis en trois étapes (fondation, gros œuvre, finition) et 20% à la remise des clés. Ce qui est aux antipodes de la pratique constatée. "Malgré cette nouvelle disposition, moins contraignante pour les opérateurs, une grande majorité de ceux-ci ne respectent pas les dispositions légales car elles donnent des droits inédits aux acheteurs", explique de son côté Ahmed Taouh, avocat.

En effet, le client qui acquitte 50% ou plus du montant total de la transaction est en droit d'exercer une saisie conservatoire sur le titre foncier. En ce sens que si le vendeur n’honore pas ses engagements, l’appartement est "bloqué juridiquement" et devient, de facto, incessible. L'acheteur bénéficie également, au titre de la loi, de ce qu'on appelle la garantie d'achèvement des travaux, ce qui lui permet de demander d'annuler son contrat de vente avec des indemnités en cas de retard d'exécution des travaux. Les promoteurs sont aussi contraints d’inclure les éléments obligatoires au contrat, il s’agit de la description du bien, sa superficie approximative, le prix de vente final au mètre carré, les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance et, le
cas échéant, la date et le numéro du permis de construire et le titre de la propriété.

Carences législatives

Mais les praticiens ne pointent pas seulement l’immoralité de certains promoteurs. Pour eux, la loi est également incomplète. Une note de synthèse du Conseil national des notaires indique que les principales dispositions sont "incohérentes" ou "approximatives". L’une des dispositions phares relatives à l’émission de la garantie par le vendeur est encore imprécise puisque son alinéa stipule que "seront fixées les conditions et les modalités d’application de cet article par un texte réglementaire".

"Cela veut-il dire que tant que ce décret n’est pas publié, toute caution ou garantie est irrecevable et que, de facto, le déblocage des fonds est impossible ? Ou, vu que la loi est entrée en vigueur, il demeure donc possible d’émettre une caution, notamment bancaire, dont la forme et le fond sont libres, d'un montant équivalent aux avances reçues, en attendant la publication dudit décret ?", s’interroge Abdellatif Yagou, président du Conseil national des notaires.

Toutes ces problématiques relatives à la VEFA demeurent d’ailleurs symptomatiques de la situation de l’immobilier et de son écosystème. La baisse globale de la demande et la saturation du marché dans les grandes zones n’ont pas réellement impacté les prix, si ce n’est une baisse des taux de crédit. Une stagnation qui a eu une répercussion lourde sur le marché du BTP qui, en 2016, a affiché ses pires résultats en 10 ans….

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