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Des propositions pour baisser le prix des logements AADL de 25%*

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La diversité des programmes de logement soutenus par les pouvoirs publics ambitionne à offrir aux différentes strates sociales un logement décent. Cependant, cet objectif semble compromis depuis la chute des prix du pétrole et l’installation de la crise financière qui semble perdurer.

Ainsi, les pouvoirs publics ne pourront plus faire supporter par le Trésor public les niveaux de dépenses prévues surtout pour la très prisée formule location-vente de l’AADL, qui coûte excessivement cher au budget de l’Etat et dont le maintien nécessite la mise en place d’un nouveau mode de financement, qui ne peut faire appel aux fonds publics.

D’autre part, la solution que les pouvoirs publics semblent privilégier, qui consiste en l’augmentation du prix de cession des logements AADL pour les souscripteurs de 2013, risque de créer une ségrégation entre les souscripteurs AADL des années 2001-2002 et ceux de 2013, pouvant être exploitée insidieusement pour chauffer le front social.

Lkeria.com, premier site spécialisé dans l’immobilier en Algérie, qui se veut une force de proposition pour sortir de la crise de logement, ou du moins la juguler, a étudié de près les différentes formules de logement notamment la location-vente et leurs financements, suggère à travers la présente réflexion plusieurs pistes permettant de maintenir les programmes en cours tout en réduisant d’une manière considérable l’intervention financière du budget de l’Etat.

Proposition #1 Suppression du crédit bancaire

Pour rappelle, le montage financier d’un logement location vente comprend, outre l’apport personnel du souscripteur payable avant la remise des clefs, une participation du souscripteur de 1.800.000 DA payable sur 25 ans et financée par un crédit bancaire, dont la bonification de l’intérêt est de l’ordre de 1.524.272 DA, prise en charge par le Trésor public.

Le remplacement du crédit bancaire, par un crédit financé par le Trésor permettra de réduire le coût unitaire du logement AADL de 25%, soit une économie de prés de 800 Milliards DA pour l’ensemble du programme.

Proposition #2 Aide FNPOS

Modifier le statut du FNPOS afin de lui permettre de participer au financement de ce programme à hauteur de 600.000 DA par logement, soit l’équivalent du coût des VRD. Cette aide sera remboursée mensuellement par le souscripteur, ce qui permettra à la FNPOS de disposer régulièrement des fonds nécessaires pour financer l’ensemble du programme par tranches.

Proposition #3 Récupération de l’aide de la CNL pour la location

De nouvelles conditions pendant la période d’incessibilité :

pendant la durée d’incessibilité, le propriétaire pourra mettre en location son bien à condition de rembourser l’aide de la CNL (700.000 DA).
pendant la durée d’incessibilité le propriétaire désirant vendre son bien, pourra le faire en payant une taxe sur la plus-value, cette taxe est dégressive par année (100% la 1er année, 90% la 2éme, …, 0% la 10éme année). Cette taxe n’est pas payable si la transaction concerne l’achat d’une résidence principale.
Cette mesure permettra à la CNL de récupérer une partie non négligeable de l’aide frontale et augmentera de facto l’offre de logement mis en location d’une manière légale, ce qui fera baisser les loyers.

Proposition #4 Impliquer les promoteurs privés dans le programme location vente

Eu égard à l’importance du programme location vente confié à un seul promoteur qui est l’AADL, il est proposé d’impliquer les promoteurs immobiliers privés dans la réalisation de ce programme à l’instar de la formule LPA.

Proposition #5 Paiement d’un loyer proportionnel au revenu

A ce jour, tous les souscripteurs AADL paient le même loyer sans prendre en compte leur revenu et leur capacité de remboursement, alors que le paiement du loyer doit être assimilé au remboursement d’un crédit sans intérêt octroyé par la banque.

Afin de revenir à des pratiques bancaires saines, il est proposé d’indexer le montant des loyers sur le revenu du ménage à raison de 30%. Ainsi pour un ménage dont le revenu mensuel est de 100.000 DA, le loyer plus les charges payables mensuellement ne seront de l’ordre de 30.000 DA. Ceci, permettra au Trésor de se faire remboursé le crédit consenti en seulement 05 années.

Proposition #1 Récupération au profit de l’AADL des logements OPGI vendus illégalement par leurs bénéficiaires

Le parc logement des OPGI proposé à la vente dans le cadre de la cession des biens de l’Etat, estimé à 600.000 logements, et dont une infime partie à été vendu aux propriétaires pendant les 10 dernières années, n’a pas suscité l’engouement escompté, en dépit des simplifications introduites, pour deux raisons :

plus de la moitié des logements OPGI ont été indument vendus par leurs locataires, ce qui les empêche de prétendre à l’achat.

le coût très bas des loyers est plus intéressant (le loyer sur 30 ans ne dépasse pas les 000 DA) que l’option achat, d’autant plus que les héritiers jouissent du logement infinitum.

La demande AADL 2 (2013) est estimée à 550.000 demandes, dont 140.000 font partie du programme des 230.000 logements AADL. Ainsi, l’Etat peut rediriger les 310.000 souscripteurs AADL vers les logements OPGI indument vendus par leurs bénéficiaires, qui n’auront à payer que 50% du prix d’un logement location-vente (un logement OPGI est cédé à 1 millions de dinars contre 2,4 millions pour un logement AADL).

Enfin, cette modeste contribution de Lkeria.com intervient dans une période où toutes les forces vives de la nation sont appelées à s’investir pour trouver, à terme, des solutions concrètes aux questions qui contraignent l’épanouissement de notre économie et l’équilibre de nos finances.

(*) Une contribution de Lotfi RAMDANI, Fondateur du site immobilier Lkeria.com